Por primera vez en dos décadas, el número de hogares en arriendo supera al de propietarios en Colombia. El fenómeno, impulsado por precios fuera del alcance de la mayoría, crédito restringido y cambios demográficos, está redefiniendo el acceso a vivienda.
Colombia atraviesa una transformación silenciosa pero profunda: el país cambió de dueño. Según un informe reciente de Investigaciones Económicas de Corficolombiana, “desde 2022, el número de hogares que viven en arriendo superó por primera vez al número de hogares con vivienda propia”.
Actualmente, cuatro de cada diez hogares colombianos residen en arriendo, una cifra casi idéntica a la proporción de propietarios, pero muy superior a la registrada hace dos décadas, cuando el 31,4% alquilaba y el 53,3% era dueño de su vivienda.
Corficolombiana, corporación financiera del Grupo Aval, afirma que este viraje “no es un hecho aislado, sino parte de una tendencia regional que se ha acentuado en Colombia, donde el país se consolida como líder en la proporción de hogares arrendatarios de América Latina”.
Mientras en buena parte de la región entre el 10% y el 30% de los hogares vive en arriendo, en Colombia la cifra ya supera el 40%.
El precio que expulsó a los compradores
El auge del arriendo en Colombia tiene raíces en la pérdida de acceso a la vivienda propia. Entre 2004 y 2024, los precios de la vivienda nueva y usada aumentaron un 466%, mientras que los arriendos crecieron sólo un 116%.
En términos reales, las casas y apartamentos se han vuelto tres veces más caros que la inflación y el doble que los salarios.
“Los precios de la vivienda han subido tres veces más que la inflación y dos veces más que el salario mínimo, lo que ha limitado el acceso de las familias a la compra”, señala Corficolombiana.
La brecha se traduce en un sueño cada vez más lejano. En 2010, un hogar necesitaba 4,8 salarios mínimos para acceder a un crédito de COP$100 millones en vivienda No VIS (no de interés social). Hoy, una vivienda similar cuesta más de COP$300 millones y requiere 5,8 salarios mínimos. Esa diferencia, advierte la entidad, “ha reducido de forma significativa la proporción de hogares capaces de comprar: del 17% en 2010 al 8% en 2024”.
El obstáculo no es solamente el precio. La compra de vivienda exige un ahorro previo del 30% del valor del inmueble, lo que equivale a más de 70 salarios mínimos para una unidad promedio. “Para la mayoría de los hogares, acumular ese monto es sencillamente imposible”, explica el reporte.
Un camino estrecho: el crédito hipotecario rezagado
A la presión de precios se suma la escasa financiación para vivienda. La cartera hipotecaria en Colombia equivale al 7,6 % del PIB, una de las proporciones más bajas de América Latina. En Chile representa el 25,8%, en México el 10,4% y en Brasil el 8,8%.
“La penetración del crédito hipotecario se mantiene rezagada; sólo el 3,1% de los adultos cuenta con un préstamo para compra de vivienda”, asegura Corficolombiana.
El problema tiene un componente estructural. Tras la crisis financiera de finales de los noventa, la cartera hipotecaria cayó del 10% del PIB en 1997 a apenas 2,8% en 2006. Aunque el sistema se estabilizó, las políticas prudenciales limitaron el riesgo asumido por los bancos.
“Si bien las reformas fortalecieron la solidez del sistema, también redujeron el apetito de riesgo de las entidades financieras”, explica el estudio. Hoy, la relación crédito/valor del inmueble (Loan to Value) promedia menos del 50%, pese a que la norma permite hasta el 70% para vivienda No VIS.
Además, las tasas hipotecarias en Colombia han sido consistentemente más altas que en países comparables. Entre 2011 y 2024, promediaron 11,8% nominal y 6,8% real, los niveles más altos de la región.
El efecto combinado de tasas elevadas, precios altos e informalidad laboral —que supera el 50 %— restringe severamente el acceso. “La falta de ingresos formales y estables dificulta que los hogares cumplan los requisitos del sistema financiero”, añade la entidad.
El mapa urbano del arriendo en Colombia
El auge del arriendo en Colombia tiene rostro urbano y regional. Cundinamarca (52,9%), Bogotá (50,5%) y Valle del Cauca (49%) lideran la proporción de hogares arrendatarios.
Corficolombiana señala que “los mayores incrementos se observan en Cundinamarca, Meta y Antioquia, lo que evidencia que el fenómeno se extiende más allá de las grandes capitales”.
Por nivel socioeconómico, los estratos bajos concentran la mayor expansión. Entre 2003 y 2024, la proporción de hogares en arriendo pasó de 28% a 40% en los estratos 1 y 2, mientras que en los estratos medios creció de 43% a 48%. En los niveles altos, el cambio ha sido marginal.
“Para los hogares de menores ingresos, el arriendo ya no es una transición hacia la propiedad, sino una condición permanente”, afirma Corficolombiana.
Demografía y arriendo: hogares más pequeños, más rentas
El componente demográfico refuerza el cambio estructural. “Colombia lidera la transición demográfica en la región, con una de las mayores caídas en natalidad y un rápido envejecimiento poblacional”, explica el informe.
El tamaño promedio de los hogares se redujo de seis personas en 1960 a menos de tres en la actualidad. Los hogares unipersonales se duplicaron entre 2005 y 2025, pasando de uno de cada diez a dos de cada diez.
Estos hogares más pequeños, con un solo ingreso, tienden a preferir el arriendo. “El 43% de los hogares unipersonales vive en arriendo, mientras solo el 35% habita vivienda propia”, señala Corficolombiana.
En términos de capacidad adquisitiva, el diferencial es claro: un individuo necesitaría COP$7,6 millones mensuales para financiar una vivienda de COP$300 millones, mientras una pareja podría hacerlo con COP$3,8 millones cada uno.
El fenómeno replica lo ocurrido en países como Japón, donde la proporción de hogares unipersonales pasó del 19,5% al 38% entre 1970 y 2020, impulsando un mercado de arriendo dinámico y estable.
Retos y oportunidades del mercado de arriendo
El cambio en la estructura de tenencia de vivienda obliga a replantear la política pública de vivienda en Colombia. Corficolombiana advierte que “la política de vivienda no debería centrarse en revertir esta tendencia, sino en adaptarse a ella”.
Esto implica, por un lado, facilitar el crédito hipotecario y reducir las barreras para quienes aún buscan comprar, y por otro, formalizar el mercado del arriendo.
“Un mercado de arriendo más amplio y profesional puede ofrecer estabilidad, seguridad y calidad de vida a los hogares que no pueden —o no quieren— ser propietarios”, explica la entidad.
Nuevos modelos de vivienda como el coliving o los desarrollos multifamily podrían jugar un papel clave. “Más que una amenaza, el auge del arriendo representa una oportunidad para el sector inmobiliario y para la inversión institucional”, concluye Corficolombiana.
El futuro: más hogares, menos dueños
De cara al futuro, las proyecciones son claras. Corficolombiana estima que hacia 2050 el número de hogares en Colombia crecerá cerca de 100%, mientras la población total aumentará solo un 16%.
Esto implica una demanda creciente de unidades pequeñas, flexibles y arrendadas. “Colombia se encamina a consolidarse como un país de arrendatarios, impulsado por factores estructurales que difícilmente se revertirán”, asegura la entidad.
El país que durante décadas midió su progreso en metros cuadrados propios se está reconfigurando. Hoy, más que una señal de rezago, el auge del arriendo refleja un cambio de época: la transformación de Colombia en una sociedad donde habitar ya no significa necesariamente ser dueño.
Información extraída de: https://www.bloomberglinea.com/latinoamerica/colombia/el-pais-cambio-de-dueno-el-arriendo-gana-terreno-en-colombia-tras-decadas-de-alzas-inmobiliarias/
