La VIS ha sido puerta de entrada a la clase media para millones de familias, si es inviable, el país retrocederá.
La vivienda de interés social atraviesa uno de los momentos más frágiles en décadas. El aumento del salario mínimo en 23 % no solo subió el costo laboral en un país de baja productividad, sino que desató un efecto dominó que golpeó con fuerza a los hogares de menores ingresos: los precios de la VIS, tradicionalmente anclados al salario mínimo, se dispararon de la noche a la mañana.
Miles de familias vinculadas a proyectos sobre planos recibieron una noticia devastadora: para conservar el cupo tendrían que aportar hasta $49 millones más. Lo que debía ser un instrumento de movilidad social terminó convertido en un mecanismo de exclusión.
El Gobierno reaccionó y publicó un borrador de decreto que propone desligar el precio de la VIS del salario mínimo y fijarlo en pesos desde el inicio del negocio, prohibiendo cualquier indexación posterior.
Aunque se busca corregir una falla estructural, llega en medio de una tormenta que ya ha dejado daños significativos. El problema es que se intenta cambiar el modelo de financiación y comercialización en plena ejecución de cientos de proyectos que fueron planeados con reglas distintas.
Esa transición abrupta crea una incertidumbre jurídica para constructoras, fiduciarias y compradores, quienes hoy no saben con claridad qué normas aplican, cómo se reajustarán los contratos ni qué ocurrirá con los sobrecostos ya generados. Pero no es el único riesgo.
Fijar un tope uniforme para todo el país, como plantea el borrador, desconoce las profundas diferencias en costos del suelo y de la construcción entre regiones. Una VIS en Bogotá o Medellín requiere una estructura financiera distinta a la de una ciudad intermedia.
Un límite homogéneo podría dejar por fuera zonas de alta demanda donde los márgenes ya están al límite. Si los constructores perciben que los topes no reflejan las realidades del mercado, la consecuencia será la reducción de la oferta, en medio de un déficit habitacional persistente.
La medida podría terminar generando el peor de los escenarios: compradores que pierden su vivienda y constructores que frenan nuevos lanzamientos. Hay un riesgo adicional, más sutil pero determinante: el mensaje de inestabilidad regulatoria. Si las reglas de juego cambian cada vez que un indicador genera distorsiones, el mercado pierde previsibilidad.
Los proyectos VIS requieren planificación financiera a tres o cuatro años, con contratos fiduciarios complejos y márgenes estrechos. Cualquier cambio que no contemple un periodo de transición ordenado aumenta la percepción de riesgo y encarece -o restringe- la financiación.
El resultado no solo lo pagan las empresas: lo pagan los hogares que esperan una vivienda digna y ven cómo se reduce el número de proyectos viables. Lo que está en juego es más que un ajuste normativo: es la sostenibilidad del principal instrumento de política de vivienda del país. La VIS ha sido la puerta de entrada a la clase media para millones de familias y un motor de crecimiento que podría apagarse.
Si su estructura financiera se vuelve inviable o si el sistema pierde confianza, el país retrocederá años en acceso a vivienda formal. Colombia necesita una transición ordenada, con claridad jurídica para los proyectos en marcha, con topes diferenciados por regiones y con una fórmula de actualización basada en costos reales, no en decisiones políticas coyunturales.
Mientras eso no ocurra, la VIS seguirá caminando sobre una cuerda floja: vulnerable, desfinanciada y cada vez más lejos del hogar digno que promete ser.
JAIME PUMAREJO HEINS
Información extraída de: https://www.portafolio.co/opinion/editorial/un-motor-clave-en-riesgo-486279
